Germany House  

(圖片來源:http://disp.cc/b/163-7iFm

2010.03.10

文/郇公弟(《環球》雜誌駐法蘭克福記者)

      目前,世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來,日本興起的「住居福祉學」,
更從「民生福祉」的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教
訓看,凡是重視房地產的民生性質,將房地產市場作為消費市場而非投資市場的,國家經濟
週期波動就比較小。

  同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲,危機
後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為「房價十年不漲」的德國,
則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產制度,起到了關鍵性作用。

  據統計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,
也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30
年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了三倍。

  分析德國房價不漲的內在原因,簡單來說,可總結為八個方面:

  其一,確保房屋充足供應,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市
及村鎮層面,德國都有著詳盡的建房規劃,住房建設依人口需求而定,基本滿足每個家庭一
套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

  實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外,在1989
年柏林牆倒塌後,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了「建房資金免交企業、個
人所得稅」的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居
民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場「企業建
房熱」。實際上一直到2003年,德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。

  其二,德國特有的「合同儲蓄」住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價
提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行「先存後貸」的合
同儲蓄模式。這種房貸的實質是「合作」而非盈利,合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左
右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲
蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變,商業貸款固定
利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對
房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在採取浮動房貸利率制的國家,無論
是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。

       其三,德國發達的房屋租賃市場,也成為了房價穩定的「定海神針」。德國自有住房率
為42%,租賃住房率達到58%,特別是年輕人中77%都是「租房族」。這主要得益於政府鼓
勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的「廉租房」外,市場上
同樣供應大量商業出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法,
注重保護房客的利益,租房的安全感並不亞於買房,數十年居住在一所出租房中的德國家庭
不在少數。德國家庭樂於租房,並且有著大量而廉價的出租房屋供應,這對穩定整個房地產
市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

  其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,同樣也是影響市場
房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德
國住宅建設的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。

  政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;
三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較
低稅率向合作社徵收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房
獲取渠道,就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

  其五,德國建立了地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。
各類地產價格並不是由房地產商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評
估認定。評估師對自己的評估結果負責30年,對評估中的錯誤負有法律責任。

  除了私人評估師外,德國還按照聯邦建築法成立了各地「房地產公共評估委員會」,其
職責之一便是負責制訂當地「地價圖」的「基準價」或者「指導價」。這為不同地段、不同
類型的住房制訂了詳細的「基準價格」,這類指導價具有法律效力,所有房地產交易有義務
參照此執行,在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價,但任何不具備
壟斷勢力的開發商或炒房者,都不可能單獨影響「指導價」的制定。

  其六,「指導價」之所以能夠得到執行,還是緣於其有效的「執行威懾機制」。德國法
律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商
制訂的房價超過「合理房價」的20%為「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成
了違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理範圍內,出售者將面臨最高
五萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,這已經觸犯《刑法》
構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開
發商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。

      其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,
自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳
納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,
還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納25%的資
本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經大大壓縮了炒房
者進行「低買高賣」的利潤空間,對於炒房者而言可謂釜底抽薪。

  其八,德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設,作為德國經濟增長的「支柱產業」,
而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」,與醫
療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有
房地產政策的核心出發點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公
房,但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房
地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政
策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為「房奴」,他們喪失的
可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

  以上各類政策,雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部,但從中我們也可以看出,德國
房價之所以能夠保持平穩,並非出於偶然因素,德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政
策,正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

 

以上的文章刊登於 2010年3月16日出版的《環球》雜誌 第6期

http://news.sina.com.tw/magazine/article/4811-1.html

(節錄自)http://disp.cc/b/163-7iFm

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