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2010.03.10
文／郇公弟（《環球》雜誌駐法蘭克福記者）
目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來，日本興起的「住居福祉學」，
更從「民生福祉」的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教
訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟
週期波動就比較小。
同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機
後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為「房價十年不漲」的德國，
則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。
據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，
也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30
年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。
分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：
其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市
及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一
套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989
年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了「建房資金免交企業、個
人所得稅」的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居
民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場「企業建
房熱」。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。
其二，德國特有的「合同儲蓄」住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價
提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行「先存後貸」的合
同儲蓄模式。這種房貸的實質是「合作」而非盈利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左
右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲
蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定
利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對
房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論
是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的「定海神針」。德國自有住房率
為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是「租房族」。這主要得益於政府鼓
勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的「廉租房」外，市場上
同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，
注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭
不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產
市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場
房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德
國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；
三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較
低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房
獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。
其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。
各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評
估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。
除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地「房地產公共評估委員會」，其
職責之一便是負責制訂當地「地價圖」的「基準價」或者「指導價」。這為不同地段、不同
類型的住房制訂了詳細的「基準價格」，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務
參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備
壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響「指導價」的制定。
其六，「指導價」之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的「執行威懾機制」。德國法
律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商
制訂的房價超過「合理房價」的20%為「超高房價」，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成
了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高
五萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」，這已經觸犯《刑法》
構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開
發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。
其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，
自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳
納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，
還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資
本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房
者進行「低買高賣」的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的「支柱產業」，
而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」，與醫
療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有
房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公
房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房
地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政
策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為「房奴」，他們喪失的
可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國
房價之所以能夠保持平穩，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政
策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。
以上的文章刊登於 2010年3月16日出版的《環球》雜誌 第6期
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